第384章 国资与银行的又一轮谈判（1/2）
周四上午，省金融办会议室。
新一轮谈判准时开始。与上次不同，今天赵长河走进会议室时，步子比以往稳了许多，脸上带著一种“我有底气”的从容。
苏明远和陈婉清跟在他身后，公文包里装著最新的融资进展清单。
马国梁依然坐在银行团的主位，面前摊著那份第三方评估报告，眉头微蹙。
农行副行长郑国富、建行副行长周明华、交行副行长吴世辉依次而坐，每个人面前都摆著计算器和风险评估表。
省金融办主任王志刚照例坐在主位，手里转著笔，目光在双方之间来回游移。
“各位，今天第三轮谈判。
第三方评估报告上次谈判已经给各位了，大家都已经研究过了，双方都谈谈看法。”
赵长河不等王志刚说完，直接翻开评估报告，看著对面的马国梁。
“马行长，第三方评估机构报告已经出来，此评估充分考虑了土地价值、在建建筑价值、商业价值与社会价值。
首先，项目地块位於京州市核心发展带，土地增值预期明確，评估价值比山水集团持有时高出百分之三十五。
其次，在建工程已出地面，形象进度超过百分之四十，实际投入与工程质量均优於同类项目。
预期方面，项目建成后年客流预测八百万到一千万人次，运营净现金流覆盖贷款本息的倍数达到一点八倍。
我方认可其中的评估计算方式，不知马行长有没有疑议”
马国梁端起茶杯，轻轻吹了吹，抿了一口，不紧不慢地放下。
“赵总，评估报告我看了。银行对此评估有不同看法。”
他翻开报告，用手指点了点其中的几行数字。
“银行有银行的评估体系。我们认为，这份报告对预期收益的权重过高。
文旅项目受经济周期、消费习惯、突发事件影响极大，预期不等於现实。
评估报告把项目未来二十年的预期收益折现，算进了资產价值里。
这个做法，从会计学上讲没问题，但从银行风控的角度讲，预期收益不是抵押物。
万一项目运营达不到预期，这些『预期』就是一张废纸。”
赵长河脸色一沉。
“马行长，项目还没建成，您就说运营达不到预期
省委定调的项目，京州市政府出具了支持函，三家国资机构背书，您还担心什么”
马国梁不为所动，语气依然平稳。
“赵总，省委定调是政治態度，银行放款是商业行为。政治態度我们尊重，但商业行为要按商业规则来。
银行的底线是——放款额度只能是估值的五成。”
这时，苏明远猛地拍了一下桌子。
“五成马行长，你们也太狠了！评估报告给出的总估值是八十亿，你们只肯贷四十亿
后续二十几亿的缺口，你让我们去哪找”
马国梁看了苏明远一眼，没有因拍桌子而变色。
“苏总，银行不是慈善机构。五成已经是考虑了项目特殊性的结果。
按正常商业地產项目，我们还只贷四成。”
陈婉清冷笑一声，接过话头。
“马行长，您別忘了，银行前期已经放了二十几亿。
如果后续贷款不到位，项目烂尾，前期的二十几亿也会出问题。到时候，你们银行的坏帐率可就要涨了。”
农行副行长郑国富这时开口了，语气不软不硬。
“陈总，银行当然不希望项目烂尾。所以我们对后续放款提出了条件——变更抵押主体。
银行团要求，前期已经发放的二十几亿贷款，抵押主体也必须从山水集团变更为项目公司。
同时，后续放款与前期放款合併办理抵押登记，统一按五成抵押率重新测算。”
赵长河眉头紧皱，不悦道。
“郑行长，后续放款要求变更抵押主体，我们可以理解。但前期已放款要打包变更，我们国资不同意。
你这是將风险完全转嫁国资。”
郑国富推了推眼镜，语气冷静。
“赵总，银行前期所放款，是用於项目公司建设的。
虽然抵押物是山水集团的资產，但钱的用途去向明確——全部打入了项目公司的帐户。
钱进了项目，项目就是最终受益人。
银行要求变更抵押主体，是为了確保债权安全，与后续放款合併变更抵押主体，商业行为上並无不妥。”
陈婉清听完，立刻反驳道。
“郑行长，您这话偷换概念。
项目前期是山水集团投入，银行认同山水集团价值而放款，山水集团再把钱投入项目，这是山水集团另外的股权投资。
你现在要我们把前期贷款的抵押主体也变更过来，那岂不是要项目公司替山水集团背债
项目公司与银行不存在直接的贷款商业行为，国资坚决反对绑定。”
郑国富接过话头，语气平静但寸步不让。
“陈总，话不能这么说。这不存在所谓『背债』的问题。
相反，如果项目公司不承接这笔抵押，一旦山水集团破產清算，银行有权对抵押物行使权利，那项目公司的资產也会被牵连。
变更抵押主体，对项目公司也是一种保护。”
苏明远在郑国富说完后，冷冷地反驳道。
“山水集团的抵押物是山水集团自己的资產，不是项目公司的资產。
银行现在要求变更抵押主体，等於是让项目公司用自己名下的资產，去担保山水集团欠银行的债务。
这不符合《物权法》，也不符合基本的商业逻辑。”
马国梁这时，手指在桌面上轻轻敲了两下。
“苏总，法律问题我们可以请律师逐条辩论。但现实是，山水集团的帐户被冻结，法人外逃，信用已经破產。
如果银行不採取风险控制措施，一旦山水集团进入破產程序，银行有权对山水集团名下的所有资產主张权利，包括它持有的项目公司股权。
到时候，项目公司的股权结构会发生变化，银行作为山水集团的债权人，完全可以要求法院冻结项目公司的资產。
与其等到那一天，不如现在就把抵押主体变更过来，大家把话说清楚。”
赵长河这时候，听不下去了。
“马行长，你这是威胁。”
“不是威胁，是风险提示。”
马国梁靠在椅背上，態度依然强硬。
“赵总，银行有银行的规矩。我们放了二十几亿进去，现在抵押主体出了问题，我们必须確保债权安全。
变更抵押主体，是银行能够继续放款的前提条件。这一点，没有商量的余地。”
赵长河深吸一口气，目光扫过自己这边的代表——苏明远、陈婉清，以及新加入的几位基金代表。沉默了几秒，然后缓缓开口。
“马行长，我也说几句。”
他站起身，双手撑在桌面上。
“第一，山水集团的贷款是山水集团的债务，项目公司没有义务替它背。
第二，后续放款的抵押率，国资只接受评估值的七成。五成太低了，这是对项目价值的严重低估。”
会议室里的气氛骤然紧张起来。
马国梁沉默了片刻，抬头看向赵长河。
“赵总，那你们国资的方案是什么”
赵长河深吸一口气，翻开面前的文件夹。
“我们的方案是——后续放款的抵押主体变更为项目公司，没问题。但前期已放款的抵押物，维持原状。
山水集团的资產虽然被冻结了，但那些资產还在，银行的风险並没有增加。”
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